Menor imóvel de São Paulo, com 19 m², VN Quatá será lançado na tarde desta quarta-feira (13), em bairro nobre; preço inicial é de R$ 270 mil e R$ 180 mil.
 

Divulgação – VN Quatá: com 19 m², imóvel é o menor residencial a ser lançado em São Paulo pelo menos desde 2007

Em meio à profusão de imóveis de um dormitório que buscam se encaixar em São Paulo, um chama a atenção pelo diminuto tamanho e alto preço. Festejado como o menos apartamento da cidade, o VN Quatá será lançado nesta quarta-feira (13) com unidades de 19 metros quadrados a um preço inicial entre R$ 270 mil e R$ 280 mil.
O tamanho é menos metade da média de 40,78 m² dos imóveis de 1 dormitório lançados de janeiro a setembro em São Paulo, de acordo com dados Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) O preço por m² é 30% maior.
O valor alto é justificado pela localização do empreendimento. A Vitacon, incorporadora que aposta no conceito, decidiu implementar o imóvel na Vila Olímpica, o quinto bairro mais caro de São Paulo, segundo o Fipezap, que faz o cálculo com base no preço tanto de imóveis novos quanto de usados.
"É possivelmente o menor imóvel da história da Vila Olímpica", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.
Ali, o m² dos apartamentos de 1 dormitório novo lançado em 2013 custa em média R$ 15 mil, praticamente o preço do VN Quatá, que fica por volta de R$ 14,5 mil. Na média geral, o m² dos imóveis lançados em 2012 na Vila Olímpica atingiu R$ 10,3 mil. A média nacional (incluindo novos e usados) é de R$ 7,1 mil, segundo o Fipezap.
"A Vila Olímpica vem ganhando bastante preço, vendemos 100% de um empreendimento em meados de maio a R$ 14 mil, R$ 14,5 mil", diz Alexandre Lafer Frankel, presidente-executivo da Vitacon. "Temos quase quatro interessados por apartamento [do VN Quatá]."

Investidores

Segundo Frankel, aproximadamente 30% dessa lista de espera é constituída de investidores. Outros 20% são empresas interessadas em adquiria o imóvel para hospedar temporariamente funcionários. Usuários finais respondem pela metade restante.
Para o executivo, os R$ 14,5 mil são adequados mesmo para quem pensa em alugar, e não apenas revender após o imóvel quando pronto.
"Estamos falando em R$ 270 mil, R$ 280 mil [por unidade], mas se você pegar um valor de locação, não deve sair por menos de R$ 2 mil, R$ 2,5 mil. O investidos vai fazer 10% ao ano mais correção de IGP-M [índice de inflação usado para correção de aluguei]", calcula.

Avanço do 1 dormitório

Os imóveis de 1 dormitório passaram de 4,2% do total de lançamento em 2008 para 25,7% de janeiro a setembro de 2013, segundo os dados da Embraesp. As vendas têm tido desempenho semelhante: no primeiro semestre, foram comercializadas 4,1 mil unidades do tipo, ante 1 mil no mesmo preíodo de 2012, de acordo com os dados do Secovi-SP, o sindicato do mercado imobiliário paulistano.


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A disparada é impulsionada por mudanças nas características da população brasileira. Segundo o Censo 2012, 14,1% dos domicílios paulistanos têm uma pessoa só, ante 10,6% em 2000. Outro motivo é a atratividade do mercado imobiliário, como investimento, em tempos de juros mais baixos (a Selic taxa básica da economia, está em 9,5% ante 13,58% em 2008). E, mais barato, o dormitório é opção para mais investidores.
Professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP), João Meyer alerta, porém, para os riscos do sucesso de 1 dormitório. Quando a onda de lançamentos e vendas se transformar em avalanche de entregas, os preços podem ser afetados negativamente pelo excesso de oferta.
"O imóvel é um excelente investimento, mas desde que se tome cuidado", diz ele. "Há um sinal amarelo para o professor. Não estou dizendo que há bolha imobiliária, mas localmente, em alguns bairros, pode haver [problemas]."

Falta de criatividade

Um dos motivos para eventuais saturações de imóveis de 1 dormitório é que as construtoras têm apostado preferencialmente em imóveis de maior valor por metro quadrado, diz Meyer, apesar de a demanda por esse tipo de residência ser mais ampla.
"Há concentração de compactos de padrão mais alto."
Diretos de Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB) e professor da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF), Pedro da Luz Moreira afirma que tem havido, também, falta de criatividade no mercado imobiliário.
"A diversificação do cardápio não significa só diminuição. Historicamente a demanda por unidades menores tem crescido. Mas a diversificação poderia significar também lançamento de unidades maiores", diz o arquiteto. "E 19,² está abaixo do ideal [de um imóvel residencial], sem dúvidas nenhuma."