Na busca de opções mais rentáveis de investimento em renda fixa, em tempos de juro baixo, as chamadas Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) podem ser uma opção. A expectativa de especialistas do setor imobiliário é que este mercado se recupere e cresça até 10% este ano, pegando carona no movimento de retomada da economia. Nesse cenário, os bancos deverão elevar as emissões desses títulos, que são lastreados em empréstimos imobiliários. Atualmente, há um estoque de R$ 177 bilhões em LCIs já emitidas, mas esse volume, há um ano, era de R$ 199 bilhões, tendo recuado devido à queda na venda e construção de novos imóveis.
Outro fator que dará uma força extra ao mercado de imóveis, este ano, é o movimento de redução de juros do financiamento imobiliário feito pela Caixa Econômica Federal, anunciado na semana passada, afirmam os especialistas. O banco público é responsável por 70% do crédito imobiliário do país e reduziu suas taxas, estáveis há 17 meses. O juro caiu de 10,25% para 9% ao ano em empréstimos para imóveis até R$ 950 mil, e de 11,25% para 10% para unidades acima desse valor. A redução de juros da Caixa vai contribuir para aumentar as emissões de LCIs, já que o banco está conseguindo elevar seus empréstimos para a compra de imóveis de maior valor captando recursos através desses papéis.
— A Caixa estava com restrições de capital para aumentar o financiamento de imóveis e agora está voltando ao jogo. Além disso, também baixou os juros. Com isso, a tendência é que cresçam os financiamentos e aumentem as emissões de LCIs este ano — diz José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).
Na ponta do lápis, as LCIs estão oferecendo um rendimento melhor que os tradicionais fundos de renda fixa DI, que investem em títulos do governo, por uma peculiaridade: trata-se de um título isento de Imposto de Renda. Isso faz muita diferença com a Selic a 6,5% ao ano, afirmam especialistas.
— A isenção do Imposto de Renda torna-se muito importante em um cenário de juros baixos. Qualquer ponto percentual a mais no rendimento faz muita diferença — afirma Alberto Alves, superintendente financeiro do Banco Ourinvest.
Aplicação inicial de mil reais - Na média, as LCIs estão dando um retorno de 100% do CDI, a taxa de juros praticada entre os bancos. Isso significa um ganho líquido de 6,4% ao ano. Nos fundos de renda fixa, com o desconto do IR (que é de 20% para aplicações até 12 meses) e da taxa de administração (entre 1% e 2%, dependendo do banco), o rendimento fica mais magro.
— Com o desconto do IR e da taxa de administração, o retorno oferecido pelo fundo de renda fixa cai para algo entre 4,5% e 5% líquidos. Quanto maior for a taxa de administração, menor o ganho. Na LCI, não há taxa de administração nem IR — explica Roberto Indech, analista-chefe da Rico Investimentos.
Quem decidir colocar uma parte dos recursos disponíveis para investimento nas LCIs deve ficar atento ao prazo. Quanto maior o tempo e o valor da aplicação, maior é o percentual de ganho, podendo inclusive superar os 100% do CDI. Hoje, já existem LCIs com prazo de três meses, para quem precisa usar o dinheiro a curto prazo, mas algumas vencem em até quatro anos.
Segundo Indech, as LCIs podem ser compradas diretamente nas plataformas digitais de bancos e corretoras, e a taxa inicial gira em torno de mil reais. Além disso, elas têm a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), espécie de seguro custeado pelos bancos. Ele garante que, se a instituição que emitiu o papel quebrar, o investidor receberá seus recursos de volta, até o limite de R$ 250 mil.
Com a retomada do mercado imobiliário, espera-se que cresça também a oferta de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Embora seja um título de renda fixa lastreado em crédito imobiliário, tem algumas diferenças em relação às LCIs. O CRI é emitido por uma companhia securitizadora, que antecipa créditos futuros oriundos de rendas provenientes de imóveis. O investimento inicial é mais alto — R$ 300 mil —, por isso os CRIs destinam-se aos chamados investidores qualificados. Os prazos de aplicação também são mais longos. Um CRI emitido pela Petrobras em 2013, por exemplo, tem prazo de 12 anos.
Mas o investidor comum tem acesso a esses papéis, que podem render mais que as LCIs, por meio dos chamados fundos imobiliários, cujo aporte inicial é bem mais baixo, em torno de mil reais. Esses fundos aplicam tanto em imóveis físicos quanto em papéis lastreados no mercado imobiliário.
— Alguns CRIs oferecem retorno que chega a 130% do CDI. Isso significa um rendimento mensal de 0,7%, ou 8,4% no ano, uma remuneração considerada muito atraente — observa Alves.
Mas é preciso ter duas coisas em mente: o período de aplicação é mais longo, e o risco é maior. Se o investidor quiser se desfazer do papel antes do prazo de vencimento, pode não encontrar compradores no chamado mercado secundário.
Outro papel que deve atrair a atenção dos investidores quando chegar ao mercado é a Letra Imobiliária Garantida (LIG). Ela já foi regulamentada pelo Banco Central e está sendo discutida na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A vantagem da LIG é que, além do próprio patrimônio da instituição emissora, o investidor terá como garantia uma carteira de ativos, em caso de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência do banco.
Martins, da Cbic, ressalta, no entanto, que ainda não é possível estimar a rentabilidade das LIGs.